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楼宇渗水 千里透视追「兇」 高科技检测——应用先进科技仪器有助提升查找渗水源头的準确度。赖达明(左)和助手分别用微波湿度扫描仪器和红外线扫描仪器测量墙身的渗水分布情况。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 检验专家 赖达明——香港公正行技术总监,拥有超过20年处理楼宇渗水经验。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 导电感应 定点度湿——导电感应湿度仪器可定点测量墙身湿度,渗水办会调查读数维持于35%以上的个案。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 红外线 测温度——红外线扫描仪器可测量检测物的温度分布。水分温度比建筑物料低,有渗水的墙壁或天花在显示屏中会呈现蓝或黑色。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 微波 穿石屎量湿——微波湿度扫描仪器在2004年由德国引入香港,可测量150毫米厚的石屎层,微波可于受影响单位天花穿透至上层单位的地台。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 雷达 探测渗水位——渗水可能来自墙身、地台中的水管,高精密度雷达扫描仪器可探测钢筋和非金属喉管的位置。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 测试水样本——阿摩尼亚试纸(左)可分析墙壁表面的水滴是否含尿液,测试水剂(右)则用来混进水样本中分析。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 颜料测试——用不同色的颜料可协助分辨渗水源头。(邓宗弘摄)楼宇渗水 千里透视追「兇」 色水辨源头——把蓝色颜料注入被投诉单位的洗手盆后,若下层单位天花发现蓝色颜料,洗手盆便有可能是渗水源头。(受访者提供)楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」 楼宇渗水 千里透视追「兇」

虽说「水为财」,但当楼宇出现渗水,不但财富没增,反而招致破财。喉管、排水渠、天花、外墙破损,都有可能令自己和邻居因渗水问题而蒙受损失,专家指楼龄超过20年的楼宇风险尤其高。由于墙身内部的渗水情况难追查,不少成为悬案,即使想维修也无从入手。侦查渗水,除透过官方渠道,其实也可考虑委託独立调查,利用「千里眼」、「透视眼」等高科技追查,增加「破案」机率。

拥有超过20年处理楼宇渗水经验的香港公正行技术总监赖达明说,当遇到楼宇渗水时,可以做三部曲,先是自行简单检查,有需要便向政府求助,如果情况棘手,可考虑委託公正行调查,以下是相关流程及注意事项。

1. 先自行检查记录位置细节

赖达明说楼宇渗水成因千变万化,发现后可先自行作简单检查。由屋宇署及食物环境卫生署成立、处理渗水投诉和调查的渗水投诉调查联合办事处(简称渗水办),编印了《家居渗水简易测试》小册子并上载至网站,教市民作初步简单检测,包括观察和记录渗水位置、出现时间、水湿程度、气味颜色,以及查看外墙、渠管有否破损等。除可找管理公司或法团协助,亦可聘请建筑技术人员或持牌水喉匠检查。

「渗水源头在自己单位内的个案较易处理,若怀疑源头在上层单位的情况会较複杂,可先邀请对方按上述简易测试方法检查,若牵涉外墙和公家渠管可向管理公司或法团查询。如找不出原因或与上层单位业主沟通不畅顺,则可尝试联络渗水办或致电1823转交有关部门处理。」

2. 求助渗水办「度湿」兼色水测试

赖达明解释渗水办的工作由3个政府部门分工,涉及排水管等渗水妨扰事宜由食环署按《公众卫生及市政条例》处理;涉及楼宇结构(如浴室、厨房地台、浴缸、企缸防水层设施等)由屋宇署按《建筑物条例》处理;若涉及食水供水管由水务署按《水务设施条例》跟进。渗水办收到投诉后约6个工作天会联络投诉人,派员到受影响单位了解情况,并尝试调查被投诉单位。若对方拒绝合作,渗水办可向法庭申请手令作调查和测试。当测试证实该单位是渗水源头后会发出「妨扰事故通知」,规定于期限内(约28天)维修,否则会作出检控。一经定罪最高罚款1万元,另加每日罚款200元。

赖达明说调查开始时,一般先由食环署派员到受影响单位用导电感应湿度仪器为天花等受影响部分「度湿」。「仪器会即时显示墙身或天花的湿度,20%以下属正常,21%至34%属轻微或间歇渗水,35%至79%属明显渗水,80%以上属严重渗水。受影响範围达35%以上才会做调查。」及后,食环署会在被投诉单位作排水管色水测试,在坐厕、浴缸、企缸、浴室洗手盆、厨房锌盆、洗衣机等排水口注入不同色的颜料,若颜料流至受影响单位便能确定源头。

2至6星期后若受影响单位未发现颜料,食环署会把个案转交屋宇署,再次派员往受影响单位「度湿」。如读数维持35%以上,会派外判承办商往被投诉单位做针对防水层的色水测试,否则会中止调查。「测试会在浴室、厨房地台、浴缸或企缸用颜料浸泡约1小时,并把颜料洒泼在浴缸或企缸附近的墙身。之后若在投诉人的单位发现颜料,便按上述程序发出『妨扰事故通知』。若牵涉供水管问题会转交水务署跟进,若未能查明成因便中止调查。」整个过程一般约需90个工作天。

3. 委独立调查高科技仪器侦测更準

赖达明说用色水测试找渗水源头的成功率约四成,想进一步提高成功率可委託公正行做独立调查。「使用水样本化验、红外线、微波扫描等较高端的技术,可把成功率提升至九成。」水样本化验属科学鉴证,分析水质有助缩窄调查範围,如把目标锁定于某些去水位。「香港约八成家居用海水冲厕,氯化物试纸可分析水样本是否含海水,而阿摩尼亚试纸可分析是否含尿液,若含海水或尿液可能和坐厕有关。」因食水含氯气,氯气测试剂可推测水样本是否和食水供水或排水设施有关。「油试纸可检查水样本有否含油分,磷酸盐试纸可分析是否含洗衣粉,可分别分析厨房污水渠或洗衣机排水管是否源头。」

而一些先进的器材,可在毋须进入被投诉单位及凿破墙壁、天花的情况下作检测,追蹤墙身或天花内部的渗水位置分布和路线。「水分的温度比建筑物料低,红外线扫描仪器可透过测量墙壁或天花内部的温度分布,以推测渗水範围。」赖达明说这仪器的检测距离可远至300呎,方便侦测外墙等较难接触的位置,形容它是检测渗水的「千里眼」。另外,2004年他从德国引入了一款微波湿度扫描仪器,可测量建筑物石屎结构层的湿度分布,範围比定点测量的导电感应湿度仪器广阔。「它可测量150毫米厚的墙壁或天花的湿度,可算是渗水检测的『透视眼』。」

赖达明提醒,调查时要尽量令受影响部分维持现状。「不要心急维修,否则会破坏证据增加调查难度。」为免角色冲突,公正行只负责调查及撰写专家报告,并不负责维修。他说调查约需时6星期,收费约1万元。「公正行的报告具法律效力、受法庭认可,但一般人找公正行不一定为打官司,而是想找出成因方便与被投诉人协商。其实不少被投诉者愿意维修,只是无从入手。」

文:吕玮宗编辑:林晓慧

电邮:feature@mingpao.com

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