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楼市取消预售制:中国抛弃香港模式?今后再无地产大佬

01

中国楼市时刻要抬头看天。

现在,天眼看要变。

昨天(9月21日)下午传出的一份文件,说是引起楼市大震荡一点也不为过:

澎湃、新京报等多家媒体证实,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

如果不是休市之后才放出这一「大利空」,地产股估计早就绿到底了。在忧虑和骚动中,广东房协随即回应,「该文件只是徵询意见稿,并非真的实施。」这句「安抚」的话实则已透露了风向。

另外,流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求「对预售制度进行研究论证」。

虽然后续住建部市场监管人士在晚间”闢谣”称,徵询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。

不管其他省份是否跟进,现在大家心裏多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。

如是,中国楼市将彻底告别「香港模式」,翻天覆地。

预售制这根从香港移植过来的槓桿,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根槓桿,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。

拐点已经来了。

楼市取消预售制:中国抛弃香港模式?今后再无地产大佬

02

中国大陆房地产的老师,是香港。

开发商空手套白狼的本事,取经于香港;「18年不吃不喝才买得起房」的心酸之路,也始于香港。

「当时,不用什幺本钱,就赚那幺多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!」1954年,香港「土地爷」霍英东用100万不到的本金,在一年时间裏「盖好」并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。

他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——「卖楼花」。

上世纪50年代的香港,房地产市场一片沉闷,虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万,住房严重短缺,市场需求旺盛,但人均收入水平不高,很多人都买不起房,即便此前有地产商吴多泰首创「分层出售」,对普通人来说,买房仍遥不可及。

这时候,霍英东出现了,他带着本港第一份售楼说明书,给全世界的地产行业带来了翻天覆地的改变。他开创先河,发明了一种能加速开发商资金週转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。

当时四方街还没动土,霍英东就告诉市民们,你们可以交五成定金,交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市,等钱交齐了,花结成了果,租客将晋陞成业主!

爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋(即期房)称为「买楼花」。

这招一出,全港疯狂,普通市民蜂拥到售楼处排长龙,地产界啧啧称奇,争相效仿。

开发商的资本金可能根本建不完整个工程,但藉助于预售制,可以先拿到客户们的钱,其高槓桿效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。

普通人在高房价、宽信贷的刺激之下,盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸,往往一天内就订购售罄。

买房,就是新一轮造富运动。到了90年代,普通市民甚至可以借到9成的贷款,香港楼市只升不跌,普罗大众皆为楼狂,「1997年在香港,不买房就是傻子」,也是这一年,香港楼市崩盘,房奴尽数沦为时代悲剧人物,「负资产者」。

而当时正在筹措住房改革的大陆起步晚,经验全无,房企普遍缺乏资金,商品房供应量小,所以就把目光投向了香港,几乎是将香港的模式照搬到境内。

1994年,大陆引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,大陆房企正式多了一条融资渠道,地产大佬的好日子,来了。

2018年,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬佔据最大席位。

除了预售制度,香港限制住宅用地供应的举措也被大陆有样学样,助推地价上涨。中国楼市,走上了二十多年的「香港模式」之路。

03

1998年启动房改以来,房地产已成为国民经济支柱产业,是中国经济发展的一大引擎。

只要经济下行,宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说,房地产是中国经济的「夜壶」,撒尿的时候拎出来,撒完就把夜壶踢到床底下去了。

2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没,库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。

万科的郁亮在官媒上刊登文章说,「我国楼市进入白银时代」,带领万科走上保守之路,随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿,扩张不到一倍。

孙宏斌觉得郁亮「太扯了」,他说,这是「钻石时代」,得继续做大规模。

当年的6月26日,呼和浩特宣布取消限购,开启了中国楼市的神来之笔「去库存」。2014年下半年,限购鬆绑,限贷鬆绑,央行降息。

融创、恆大、碧桂园都是敢于豪赌的一方,许老闆铆足了劲加槓桿拿地扩张,资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元,将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上,再创「高週转」。

2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发,房价飙涨,敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恆大,销售业绩超过万科成为了行业老大。

正如孙宏斌所说——

「为什幺(地产行业)很多人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有槓桿,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款」。

04

香港模式造就了一个又一个首富,但它也不是完全没有风险的。

循环之下,中国房地产模式产生了或许连政府也没有预料到的后果——中国经济被房地产绑架。

平安证券的张明指出了三点:

中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑,超40%贷款与房地产有关;

中国居民财富过于集中房地产,大约佔80%-90%;

中共地方政府严重依赖土地财政模式,目前还在人为製造套利游戏迅速透支市场前景。

不论是银行业、居民,还是地方政府,统统绑在同一艘船上,房价一旦崩盘,所有人都将窒息而亡。

但中国经济的债务空间,明显已快顶到天花板了。

2016年底,「房住不炒」写入十九大报告,中国房地产的定位,发生了深刻变局。其背后的深层逻辑是,中国经济要转变引擎,不能单靠房地产拉动了。

去槓桿之路,势在必行。房企的输血管一条条被清理,影子银行、海外发债……而现在,具有高槓桿效应的预售制,似乎也「难逃一劫」。

在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:

一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。

三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

四,房屋面积管理职能难以釐清,易产生行政风险。

五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。

预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的「高週转模式」将彻底失效。

资金回血速度一慢再慢,那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下,命悬一线。

05

房地产是一个「关係密集型」行业,「看天」的本事,没人能比地产大佬更强。

今年以来,房企齐刷刷地干了几件在吃瓜群众看来特像是作秀的事。

他们处心积虑筹谋着,该怎幺扔了头顶上的「帽子」:

9月12日,保利地产公告要正式更名为「保利发展控股集团股份有限公司」;

9月4日,万科的核心子公司「深圳市万科房地产有限公司」确认将更名为「深圳市万科发展有限公司」,各地至少有9家分公司在今年也启动改名程序;

7月3日,龙湖地产公告已更名为「龙湖集团控股有限公司」;

6月28日,合景泰富地产确认要把名字改成「合景泰富集团控股有限公司」;

3月1日,时代地产变更为「时代中国控股有限公司」,简称为「时代中国」;

同在3月1日,大连万达商业地产更名为「大连万达商业管理集团股份有限公司」,并表态此后金盆洗手,不再进行房地产开发;

1月15日,朗诗绿色地产发布公告,将採用「朗诗绿色集团有限公司」为中文第二名称;

……

这波「改名潮」实在令人侧目。大房企统统手动删除「地产」以明转型之志,改了名,就好像真的改了命。

虽然对外的公开说法,无非是要多元化发展、战略转型之类,但不妨碍我们从这一「去地产化浪潮」中看出一些猫腻。

拉长时间线看,早在2016年底中国就至少有16家房企先知先觉,开始大规模删除「地产」,其中就有恆大、招商蛇口。当时行业拐点实际上已经出现,只不过是被棚改这一政策延后。

如今,中国前十大房企里,只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。

而且,这些地产大佬们也开始「不务正业」了:

恆大投资贾跃亭打算造车,恆大的大健康板块还跑到港股上市;

碧桂园开始养猪,造机器人,「希望未来机器人成为核心业务」;

万科转型进入医养健康,郁亮说,「现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急!」

招商蛇口跑去造邮票轮。

……

现在来看,大佬们不是作秀,而是已经判断出风向真的变了,行业形成了「改命」共识。

以预售制之死为标誌,今后中国将再无地产大佬。

今时今日,政策信号往往比市场更具有强大能量。

千万别再对房地产行业抱有幻想,不要被偶尔貌似政策鬆动的迹象迷花了眼。那不过是骗骗市场情绪罢了。

就好比说,9月19日上午《证券日报》报导称,有关部门目前正在「紧锣密鼓」制定房贷利息抵扣个税的细则。专家们积极解读为——「此举无异于下调贷款利率,刺激刚需入场」。对高压调控的楼市来说,这波操作简直是枯木又逢春,当天地产股集体迎来一波久违的暴涨。

前脚还喜迎新一波接盘侠,后脚就突然釜底抽薪,祭出了取消预售制的「大利空」。

该来的大棒,逃到天涯海角也躲不过。

贼精的开发商们比谁都清楚,好日子是真的到头了。

即便其他的几大引擎集体哑火,但在取消预售制的那一刻起,已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。

楼市抛弃香港模式,将是中国经济的大变局。

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